Отличие рыночной стоимосит земельного участка и права побственности

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность. Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации.

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором — стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Отличие рыночной стоимосит земельного участка и права побственности

Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости.

Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую т енденцию изменения этого соотношения.

С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости.

Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость собственности при этом будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наиболее эффективного использования.

Метод анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости основан на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости highest and best use analysis.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости гласит: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки. Данный принцип является базовым основным для реализации всех трех подходов к оценке недвижимости затратного, сравнительного, доходного см.

Процесс анализа и отбора вариантов использования осуществляется по результатам экспертизы рис. Выбор варианта использования не может осуществляться на основе одного сколь угодно сложного формального критерия. Для достижения перечисленных целей используют методы экспертных оценок. Аналитическая служба разрабатывает систему критериев в виде анкет опросных листов для экспертов, назначив для каждого из критериев весовые коэффициенты в зависимости от их значимости.

Анализируя анкеты, эксперт выбираег один из предложенных ответов на каждый вопрос анкеты и отмечает выбранный им ответ. Анализ факторов, косвенно влияющих на район объекта недвижимости.

Анализ факторов, влияющих на объект недвижимости. Местопо ложение Физические возможно сти Условия продаж Временные факторы Условия финансирова ния Итог: Определение наиболее эффективного использования земельного участка как свободпого.

Анализ технических, эксплуатационных и финансовых характеристик объекта недвижимости. Финансовое обеспечение Техническая экспертиза Итог: Определение вариантов вероятного использования недвижимости с учетом существующих улучшений. Анализ наиболее эффективного исполь с учетом существующих зования земельною участка улучшений. Проверка вариантов по критериям наиболее эффективного использования. Законодательно разрешено. Физически осуществимо. Финансово целесообразно. Максимально продуктивно.

Анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости Сравнение вариантов производится по единой шкале критериев, охватывающих все ключевые аспекты их эффективности. Результирующий рейтинг варианта рассчитывается суммированием произведений весовых коэффициентов критериев на значение оценки выбранного экспертом ответа.

Логическая цепочка выбора приемлемого варианта представлена на схеме см. На первом этапе изучается уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, природно-климатических и политических.

Экономические факторы: - налоги в области недвижимости; - финансирование строительства и реконструкции; - предложение; - спрос; - обеспеченность населения объектами социально-культурного и бытового назначения; - уровень жизни населения; - уровень и динамика инфляции; - уровень сбережений населения; - состояние и перспектива строительства; - структура и динамика цен на недвижимость в данном регионе; - общие характеристики продавцов и покупателей на рынке недвижимости.

Политические факторы: - законодательство об ипотеке; - законы о собственности; - законы об операциях с недвижимостью; - законы в области экологии и использования природных ресурсов; - зонирование территорий; - закон о залоге; - законодательство в области строительства; - кадастры; - позиция местных органов власти; - политическая стабильность.

На первом этапе анализу подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на состояние оцениваемого объекта. На втором этапе проводится анализ следующих параметров объектов недвижимости.

Местоположение: - транспортная доступность; - пешеходная доступность; - наличие и состояние инженерных коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города района ; - примыкающее окружение.

Физические возможности: - физические параметры; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг; - состояние недвижимости; - функциональная пригодность и исполнение; - привлекательность, комфорт. Условия продаж: - залоги и заклады; - особые условия сделок; - мотивы продавцов и покупателей. Временные факторы: - дата оценки; - даты известных сделок по аналогам. Условия финансирования: - соотношение собственных и заемных средств; - сроки кредитования; - процентная ставка; - условия выделения средств.

На втором этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект и законодательной возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена, например, промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства.

Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы: 1 если земля есть или будет свободной, как ее следует использовать; 2 какой тип здания или сооружения следует построить и когда. Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется главным образом потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование земли в ближнем пригороде как сельскохозяйственной с ростом города может измениться на использование под коттеджную застройку.

Встречаются случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет ременное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок и т. Очень часто застроенный участок анализируется как свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования объекта после реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т.

Условно свободный участок рассматривается с точки зрения предстоящего строительства здания, соответствующего наиболее эффективному использованию. Разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Третий этап анализа наиболее эффективного использования недвижимости включает в себя техническую экспертизу и финансовое обеспечение. Техническая экспертиза: - объемно-планировочные показатели; - износ недвижимости; - возможность реконструкции, модернизации; - условия, характер эксплуатации объекта Финансовое обеспечение: - объем имущественных прав; - стоимость строительства; - текущие доходы и расходы.

Основная задача данного анализа - лать ответ на следующие вопросы: 1 как следует использовать существующие улучшения; 2 какой тип реконструкции или модернизации по отношению к существующему объекту следует выполнить и когда. Наиболее эффективное использование собственности как улучшенной - это ее использование при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Четвертый этап. Выбор нескольких вариантов вероятного использования недвижимости с учетом существующих улучшений. При этом могут возникнуть следующие ситуации: а текущее использование объекта совпадает с расчетным: Vi - Ктск, 10 где V] - расчетный вариант использования недвижимости, р. Пятый этан. Сопоставление выбранных вариантов использования недвижимости с критериями наиболее эффективного использования. Для вариантов, прошедших предварительный отбор на первых четырех этапах, проводится детальный экспертный анализ, включающий процедуру взвешивания критериев, влияющих на эффективность варианта в целом, и определяется его рейтинг по сравнению с другими вариантами.

Это связано с тем, что потребительская и социальная составляющая рынка недвижимости прямому исчислению может поддаваться весьма условно, поскольку многие показатели имеют вероятностный характер. Система из 19 наиболее значимых критериев табл. Рекомендуемая система критериев имеет цель способствовать: определению соответст вия недвижимости действующим в данной местности законодательным актам; установлению соответствия объектов строительным нормам и правилам; обеспечению максимального возврата инвестируемого капитала; обеспечению единого методического подхода к обоснованию варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Для вариантов, претендующих на использование, выделяются четыре подсистемы: 1. Физической осуществимости. Максимальной продуктивности. Определяется весомость т, и уровень d, каждого критерия в своей подсистеме.

При этом под весомостью т, понимается мера значимости критерия для инвестора. Оценки весомости даются по шкале в долях от ноля до единицы 0 Показатель уровня d, характеризует проектное значение критерия и отражает степень его желательности с точки зрения инвестора. Определение результирующего веса и варианта наиболее эффективного использования Уизи производится после экспертной оценки всех подсистем. В первую очередь при анализе наиболее эффективного использования следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актам.

Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования. Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наиболее эффективному использованию. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта как памятника наследия.

Следует заметить, что кроме законодательных ограничений, могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определенный вариант использования. Подсистема включает 5 критериев, перечисленных в табл. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий, наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т. Размеры и форма участков могут не соответствовать оптимальному использованию.

Например, участок может быть недостаточным по размеру для строительства промышленного объекта, выбранного как наилучший вариант его использования при существующем зонировании. Топографические и географические особенности также могут накладывать существенные ограничения на использование.

Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня грунтовых вод. Доступность транспортных и коммунальных сетей может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования объекта недвижимости.

Отсутствие возможности подключения к магистральному и внутриквартальному канализационному коллектору может ис ключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, потери и т.

Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата капитала. Именно такой вариант будет являться наиболее эффективным. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышения арендной ставки, повышения загрузки помещений, снижения риска актива, увеличения срока полезного использования, роста стоимости объекта, снижения интенсивности физического износа.

Весомость nij каждого фактора в своей подсистеме и его уровень di в той же подсистеме определяется экспертами по результатам анкетного опроса. Анализируя вопросы анкеты, эксперты отмечают только один выбранный ими ответ. После заполнения анкет возможный вариант использования получает оценку общего веса Pj в каждой подсистеме факторов, которая определяется как сумма произведений весомости каждого фактора на его уровень. Для финансовой подсистемы и подсистемы максимальной продуктивности эти коэффициенты равны 0,19 и 0,2 соответственно.

Ранжирование вариантов проводится по результирующей оценке Унэн. Необходимым условием принятия варианта к использованию является положительная величина результирующей оценки Ути. Отрицательная величина оценки но какому-либо одному или группе факторов в одной из подсистем не является причиной отказа от проекта, а свидетельствует о необходимости более детального анализа этих критических факторов и условий, для смягчения которых необходима разработка соответствующих мер.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как уменьшить земельный налог?

Сервис проверки недвижимости, не является государственным сайтом РФ. Кадастровая стоимость. Как уменьшить земельный налог? Размер налога за земельный участок можно уменьшить путем оспаривания кадастровой стоимости земли. Наличие в собственности земельного участка влечет обязанность платить за него налог. Его размер зависит от кадастровой стоимости надела.

Отличия нэи земельного участка от нэи недвижимости

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка является неопределенной неустановленной , может возникнуть, например, при наличии вступившего в законную силу решения суда об отмене кадастровой стоимости, утвержденной нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта РФ. Недвижимость в России, как и в любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учёту, контролю и уплате налогов. Поэтому все вопросы, которые касаются недвижимости, строго регулируются российским законодательством. При этом важно разделять два основных понятия в оценке недвижимости: саму стоимость — объявленную как сумму, выше которой собственник не может продать объект, и цену — выраженную в денежном значении, которая может быть равна или ниже стоимости. Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как узнать стоимость земельного участка? часть 2-ая

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Физические лица заказывают оценку земли, как правило, при необходимости получения ссуды под залог имущества, при передаче объектов с целью установления величины налога, подлежащего оплате, при оформлении наследства, а также при разделе собственности. Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам. А также, чем отличается нормативная денежная экспертиза квартиры от других видов и какова цена на проведение экспертного анализа земельного участка.

.

.

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. Прокл

    Как с вами связаться?

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных